Верховный суд дал детальные разъяснения по применению законов в отношении самовольных построек. Разбираемся с юристом, как новые рекомендации помогут дачникам защитить своё имущество и в каких случаях сноса всё-таки не избежать.

Снос перестал быть обязательной мерой для самовольных построек, на которые не оформлено разрешение на строительство или не соблюдены другие требования к легализации объекта. Верховный суд РФ дал разъяснения по ряду законов, регулирующих спорные вопросы в этой области.

Тематический обзор Верховного Суда РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» утверждён 1 июля 2026 года.

«Документ не меняет законы, но становится обязательным ориентиром для судов при применении статьи 222 ГК РФ (именно она регулирует самовольное строительство), Градостроительного и Земельного кодексов. В общей сложности он содержит 32 правовые позиции и затрагивает интересы миллионов собственников».Илья Ляховичюрист Ассоциации адвокатов России за права человека

Вместе с юристом разбираем главное.

Снос — крайняя мера

Ранее считалось, что любой самострой рано или поздно придётся сносить. Из разъяснений Верховного суда следует, что снос самовольной постройки не является автоматическим последствием нарушений. Это крайняя мера защиты права.

«Само по себе отсутствие разрешения на строительство или отдельные нарушения градостроительных требований не означают, что объект обязательно должны уничтожить», — объясняет юрист.

Суд обязан выяснить:

  • возможно ли привести объект в соответствие с требованиями закона;
  • нарушает ли постройка права третьих лиц;
  • создаёт ли она угрозу жизни и здоровью граждан;
  • имеется ли возможность легализации объекта.

Для собственников это значит, что самовольную постройку можно отстоять и не доводить дело до сноса. Необходимо представить:

  • техническое заключение о безопасности здания;
  • документы на земельный участок;
  • градостроительные документы;
  • заключения экспертов, подтверждающие возможность устранения нарушений.

Суд будет оценивать соразмерность такой жёсткой меры, как снос. Если объект можно привести в порядок, а нарушений прав других лиц нет, снос могут отменить.

Если право на землю не оформлено

Этот пункт касается отдельной, очень частой ситуации. В предыдущем разделе речь шла о том, что снос не обязателен, если сама постройка — самострой, но её можно привести в порядок. Здесь же случай другой: сама постройка может быть возведена законно, но у собственника нет оформленных прав на земельный участок.

Верховный суд разъяснил: отсутствие оформленного права на землю само по себе не означает, что здание обязательно снесут. Если в ходе рассмотрения дела установлено, что собственник имеет законную возможность оформить земельный участок, сносить постройку не обязательно, но надо оформить права на неё.

На практике это усиливает защиту граждан, которые длительное время пользуются земельными участками, но по объективным причинам ещё не завершили оформление прав. В таких делах необходимо доказывать наличие предусмотренной законом возможности получить участок в собственность или аренду.

Экспертиза — только государственная

Документ Верховного суда закрепляет важное процессуальное правило: по делам о самовольном строительстве судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

«Это исключает возможность заказа частных экспертиз, которые могут быть заинтересованы в определённом результате», — говорит эксперт.

Частную экспертизу тоже можно провести, но её результаты пригодятся только для личного понимания, имеет ли смысл сражаться за условный сарай. В суде же будут учитываться результаты экспертизы, проведённой сотрудниками государственного учреждения.

Старый самострой не приговор

Важная позиция Верховного суда касается объектов, построенных до 1 января 1995 года. Суд определил, что такие объекты сами по себе не могут считаться самовольными постройками только потому, что отсутствуют современные разрешительные документы. Необходимо учитывать законодательство, действовавшее на момент строительства.

При рассмотрении дела суд должен проверить:

  • существовали ли тогда требования о получении разрешения;
  • соответствовал ли объект строительным нормам того периода;
  • не нарушались ли права других лиц.

Для владельцев старых домов, хозяйственных построек и гаражей эта позиция существенно повышает шансы сохранить объект. Особенно это актуально для недвижимости, возведённой в советский период, когда порядок оформления значительно отличался от современного.

Аварийное здание не узаконят

Если нелегализованный объект находится в аварийном состоянии или представляет угрозу жизни и здоровью граждан, признание права собственности на него невозможно, декларирует Верховный суд. Это требование связано со статьёй 222 ГК РФ, статьями 51, 55 Градостроительного кодекса и Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

«При рассмотрении подобных дел ключевое значение имеют результаты строительно-технической экспертизы. Даже если земельный участок оформлен надлежащим образом, а разрешительная документация на строение может быть получена, опасный объект не будет легализован», — объясняет Илья Ляхович.

Приоритетом в таком случае становится безопасность граждан, а не сохранение права собственности.

Изменение категории земли и последствия

Постройки на землях, где вид разрешённого использования изменили незаконно, будут признаваться самостроем и подлежать сносу. Например, если строительство велось на землях сельскохозяйственного назначения, а перевод участка в другую категорию впоследствии признан незаконным, построенные объекты могут быть признаны самовольными.

В обзоре описан случай, когда Росимущество незаконно изменило вид разрешённого использования сельхозземель на «садовый участок», что формально позволило строить на них жилые дома. Суд признал этот перевод незаконным, а все возведённые объекты — самовольными постройками, подлежащими сносу.

Суть простая: нельзя легализовать строительство за счёт незаконного изменения категории земель. Это соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, статьи 222 ГК РФ и положениям Градостроительного кодекса.

«Покупателям недвижимости необходимо тщательно проверять историю изменения категории земель и вида разрешённого использования. Формальная регистрация права собственности ещё не гарантирует законность строительства. В дальнейшем это может привести к судебному спору и даже к сносу объекта», — предупреждает юрист.

Главное о легализации самостроя

Фактически новый обзор Верховного суда обязывает российские суды отходить от формального признания объекта самовольной постройкой и исследовать все обстоятельства дела. Главными критериями должны стать безопасность объекта, соблюдение градостроительных требований, возможность устранения нарушений и законность использования земельного участка.

«Для собственников недвижимости это означает, что даже при наличии нарушений далеко не каждый объект подлежит сносу. Однако рассчитывать на легализацию можно только при соблюдении требований статьи 222 ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а также действующих строительных норм», — подчёркивает Илья Ляхович.

Стоит ли страховать дом на этапе стройки: за и против

Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.